Cómo desalojar al inquilino moroso en menos de un año

La reforma legal que diseña Fomento contempla que el desahucio culmine en un plazo de entre uno y nueve meses.

Cuando se critica el escaso papel que juega el alquiler en el mercado inmobiliario español se suele apelar a lo de siempre. Escasa oferta y de mala calidad (numerosas viviendas en régimen de arrendamiento se encuentran en edificios muy antiguos e infradotados de servicios), nula profesionalización de los intermediarios (la mayoría de los contratos se gestionan entre caseros e inquilinos) y falta de seguridad jurídica (los procesos de desahucio por impago de rentas pueden llegar a durar más de un año).
Las pocas empresas patrimonialistas que operan en el sector, los expertos y aquellos agentes que se dedican al arbitraje coinciden en que más allá de si hay muchos o pocos pisos para alquilar lo que más preocupa es la seguridad jurídica.

"Para el propietario que decide arrendar su vivienda es crucial saber si la podrá recuperar de forma ágil si surgen problemas y para el inquilino es prioritario tener claros sus derechos", explica el director de una agencia inmobiliaria de Madrid.

Medios humanos
El anterior Gobierno socialista pretendió instaurar la figura del desahucio exprés eliminando y acortando el proceso judicial que ha de iniciarse cuando se demanda a un inquilino por impago de rentas, desperfectos en la casa o cualquier otra irregularidad. Pero lo cierto es que la falta de medios humanos y técnicos de muchos juzgados ha impedido en la práctica que los desalojos sean realmente ágiles y, por tanto, exprés. Los plazos medios de resolución de un litigio por impago del alquiler varían mucho según la ciudad y oscila entre cuatro meses en los juzgados menos atascados y un año en los de las grandes urbes. Así, como se está hablando de medias, hay procesos que se pueden llegar a prolongar más de un año y eso es con lo que quiere acabar la reforma que plantea el actual Ejecutivo.

El Ministerio de Fomento, en colaboración con el de Justicia, ha decidido actuar sobre la seguridad jurídica con el objetivo de "racionalizar el procedimiento animando con ello a que más propietarios pongan sus casas en alquiler y arrendadores e inquilinos estén más protegidos", aseguran fuentes del departamento que dirige Ana Pastor.

"Si ahora los procesos se resuelven en un plazo medio de cuatro a 12 meses, el objetivo es que en una primera fase se consiga reducir esos tiempos entre dos y tres meses, sobre todo en el caso de los litigios más largos", explican las mismas fuentes.

¿Cómo se conseguirá? Fundamentalmente por dos vías: aclarando la norma actual y simplificando la composición de la comisión judicial que acude al inmueble a realizar el lanzamiento (momento en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), de forma que en lugar de tener que componer dicha comisión dos funcionarios, podrá acudir al inmueble uno solo.

¿En qué consistirá entonces el nuevo proceso? Desde Fomento recuerdan que los pasos a dar y el procedimiento se mantienen exactamente igual. Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario puede demandarle ante el juzgado de primera instancia correspondiente. A partir de entonces comienza el proceso con el envío al arrendatario que no paga un requerimiento exigiendo las cantidades adeudadas que deberá reintegrar en un plazo de 10 días.

"Lo lógico es que ocurra una de estas tres cosas: que el inquilino pague, que decida marcharse o se oponga a la reclamación", advierten fuentes de Fomento. Si no sucede ninguno de los dos primeros supuestos, el proceso judicial continúa. Entonces, es el secretario judicial el encargado de emitir un decreto con dos fechas clave, la del lanzamiento y la de la vista judicial, que puede llegar a fijarse hasta ocho meses después de la primera. La ley actual ya prevé que si el inquilino no manifiesta su oposición al proceso, el litigio debería concluir en el lanzamiento. Sin embargo, algunos jueces no lo han interpretado así y determinan que haya que esperar obligatoriamente a la vista judicial para desalojar al moroso. "Eso ahora quedará totalmente clarificado", insisten las mismas fuentes oficiales.

Solo el 1,28% de los contratos termina en litigio

Los profesionales que trabajan en el mercado del alquiler lamentan con frecuencia la mala imagen que tiene el sector. Denuncian que suele relacionarse al arrendamiento con viviendas de escasa calidad, conflictos entre caseros e inquilinos y elevada morosidad.
Y lo cierto es que las pocas estadísticas que existen sobre esta actividad desmienten estos supuestos. La última cifra publicada por Fomento estima que en España existen 1,8 millones de casas en alquiler, apenas un 17% del parque total de viviendas principales, cuando en otros países de Europa como Alemania ese porcentaje está cercano al 60% y la media de la Unión es superior al 30%. Pues bien, de esos 1,8 millones de casas en alquiler, el Instituto Nacional de Estadística (INE), en colaboración con el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) elabora la única estadística oficial sobre el número de sentencias que dictan cada año los tribunales por causas relativas a contratos de arrendamiento de vivienda. El dato disponible más reciente data de 2010 y sitúa esa litigiosidad en apenas el 1,28% del total de contratos, ya que ese año se contabilizaron 23.052 sentencias. La cifra correspondiente al año pasado se publicará el próximo 7 de junio.
La mayoría de los procesos, 21.985, estuvieron motivados por el impago de las rentas o las fianzas, le siguieron las causas abiertas por destrozos en los inmuebles y de forma ya mucho más testimonial se dictaron sentencias por subarrendar las casas. "Así, si apenas el 2% de los contratos acaba en conflicto, lo que hay que procurar es que los ciudadanos cambien la imagen negativa que tienen del alquiler y eso solo se conseguirá si se logran agilizar los procesos lo máximo posible", aseguran en un despacho de abogados.

Registro público

Uno de los proyectos que incluía al principio la reforma del marco normativo del mercado del alquiler era la creación de un registro público de morosos. De momento, se ha aparcado esa idea dadas las dificultades que plantea tanto desde el punto de vista logístico como económico.

Un auto del juez fijará el importe de las costas

Otra de las novedades que plantea el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas es la posibilidad de que con un auto del juez se determine el importe de las costas del juicio. "Esta medida también puede contribuir a reducir los plazos del proceso. Hasta ahora, el secretario judicial emitía un decreto en el que se determinaba la fecha del lanzamiento y la vista judicial, pero carecía de capacidad jurídica para imponer las costas, por eso se introduce esta modificación", añaden fuentes de Fomento.
¿Serán suficientes estas iniciativas para mejorar la agilidad procesal? Los expertos prefieren esperar a ver cómo queda el desarrollo normativo de esta reforma antes que emitir juicios, aunque aplauden que se persiga un incremento de la seguridad jurídica.
Gustavo Rossi, presidente de la empresa Alquiler Seguro, aboga por que la norma dé más libertad a las partes para que estas acuerden todo aquello que consideren necesario y luego poner en marcha mecanismos que hagan valer lo que está pactado. Además, reclama más medios humanos en los juzgados. "Los inquilinos necesitan al menos los mismos incentivos fiscales que tienen los compradores y los propietarios mayor seguridad procesal. Esas son las claves que lograrán incentivar el arrendamiento como alternativa a la adquisición", añade Rossi.
En cuanto a la inscripción voluntaria en el Registro de la Propiedad de los contratos de alquiler, Fomento confirma que cuando un inquilino deje de pagar la renta podrá anularse el contrato en el registro con un simple requerimiento notarial, en paralelo al proceso que se inicie en el juzgado. "Con ello también se aumenta la seguridad jurídica", añaden desde el Ministerio.

En 4 pasos

1 Impago. En el momento en el que el inquilino deja de pagar un mes la renta y si el casero lo considera oportuno, este puede interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia.
2 Requerimiento. A partir de entonces, si el juzgado admite la demanda, emite un requerimiento al inquilino para que pague la deuda en 10 días.
3 Decreto. Si no se abona la deuda ni se desaloja la casa, el proceso continúa. El secretario judicial emite un decreto que contempla dos fechas: el lanzamiento y la vista judicial.
4 Resolución. Solo procederá la vista si el inquilino se opone al proceso. Si no es así, el litigio se resolverá (bastante antes) con el lanzamiento.

 

Las Bolsas se preparan para el rebote... ¿cuándo es el momento de entrar?

Los expertos creen que hay que tomar posiciones en renta variable pero con sentido común. La gran duda es entrar ahora o esperar a que el Ibex toque suelo.

Muchos pequeños accionistas están fuera del mercado ante los fuertes descalabros sufridos en los últimos meses y, sobre todo en las últimas semanas ante la elevada incertidumbre que pesa en la renta variable española con el sector financiero y la posible salida de Grecia del euro en el punto de mira.
"Cuando la subida de la Bolsa empiece será imparable" explicaba recientemente Jorge Sanz, consejero delegado de atlCapital. Y no es el único que lo piensa. Hace pocos días, Miguel Paz, director de gestión de Unicorp Patrimonio, aseguraba que, como es habitual, los particulares se subirán tarde al carro alcista una vez que este arranque. El miedo a quedarse fuera o intentar entrar cuando sea demasiado tarde está llevando a algunos analistas a replantearse su estrategia y a recomendar ir tomando posiciones en renta variable española.

Miguel Paz asegura que es "evidente que tarde o temprano llegará la actuación que los mercados esperan. A nadie le interesa que desaparezca el euro o que se produzca la quiebra de España. pero como no sabemos cuándo estimarán conveniente actuar, lo mejor es no estar invertidos ni al 100% de lo que nos permita nuestro riesgo, por haber entrado en tendencia bajista, ni tampoco al 0%, ya que en cualquier momento se produce un cambio de situación y la mayor subida se provocará en los dos primeros días de tomar las medidas. Una posición en torno al 50-60% del máximo riesgo sería razonable".

Por su parte, Jose Luis Martinez, estratega de Citi en España se muestra escéptico sobre la posibilidad de que las Bolsas hayan ya tocado fondo. Pero, sin embargo, cree que "veremos una recuperación sostenida en los próximos meses desde un suelo que aún está por definir. La respuesta política a la crisis en Europa y la respuesta de la política monetaria y fiscal a los indicios de agotamiento económico en China serán los detonantes de la recuperación de los mercados".

Algunos expertos aconsejan ir entrando en Bolsa española poco a poco. Pablo García, director de Carax-Alpha Value, recuerda que desde su firma vienen aconsejando infraponderar España en las carteras de renta variable desde hace tiempo. Aun así, el experto reconoce que "las valoraciones fundamentales de numerosos valores españoles comienzan a ser atractivas, el momentum sigue siendo desastroso. No es tanto por la micro, dado que los resultados empresariales no son tan catastrofistas".

Desde AtlCapital explican que están entrando en Bolsa española poco a poco y con una selección de valores. "Lo que más tenemos son compañías españoles que tienen sus negocios fuera de España", explica Ignacio Cantos, director de análisis de AtlCapital. CAF, Ferrovial, cíclicas como Acerinox o Arcelor son algunas de las recomendaciones de la firma de gestión de patrimonios. Otras de sus favoritas son Ebro o Pescanova. Por su parte, Carax-Alpha Value muestra su preferencia por Repsol, IAG, Inditex o Técnicas Reunidas.

¿De qué va a depender el rebote?

Pablo García, de Carax-Alpha Value, no encuentra "demasiados catalizadores a corto plazo para nuestra Bolsa, salvo que el BCE vuelva a recomprar deuda soberana en los mercados, algo que esperamos que haga tras casi 10 semanas en barbecho".

De hecho, la mayor parte de los analistas espera que la autoridad monetaria que preside Mario Draghi, mueva ficha después de que en las últimas jornadas hayan aumentado las voces que piden al BCE que compre deuda de los países periféricos. El presidente de EE UU y la OCDE han sido los últimos en sumarse a estas voces.

En las últimas jornadas se han sucedido las recomendaciones por parte del G-8, la OCDE y el FMI a la UE para que actúe de forma rápida, con el objetivo de adoptar medidas más contundentes y efectivas para solucionar la crisis de deuda. En la cumbre informal europea que se celebra hoy, Francia pondrá sobre la mesa la emisión de eurobonos y la necesidad de un papel más activo del BCE, a través de su programa de compra de bonos o con sus inyecciones de liquidez en el sistema financiero.

Los expertos de Bankinter se muestran bastante pesimistas sobre los resultados de la cumbre teniendo en cuenta como acabaron las 17 cumbres anteriores. "La oposición de Alemania a estas políticas seguirá siendo firme, por lo que esta cumbre informal no aportará ninguna medida concreta. No debemos olvidar la capacidad de Europa para decepcionar", explica la casa de análisis.

En cualquier caso, los expertos de Link Securities señalan que el BCE, de dar algún paso vía compra de deuda o vía bajada de tipos de interés, no lo hará hasta su próximo Consejo de Gobierno, que se celebrará a principios del mes que viene.

 

Las diez claves de la salida a bolsa de Facebook

Tras meses de rumores, cifras, debates y especulaciones, casi todas las cartas de la salida a bolsa de Facebook están ya sobre la mesa.

1. ¿Cuándo sale a bolsa?

Su oferta pública de venta de acciones (OPV) está prevista para el viernes. Es la fecha que manejan todos los inversores y la que concuerda con los últimos pasos de la red social: ayer cerró los libros y volvió a revisar los documentos de la salida a bolsa.
Sin embargo, ni la Comisión del Mercado de Valores de EEUU (la SEC, según sus siglas en inglés, y equivalente a la CNMV española) ni Facebook han confirmado una fecha oficialmente. Zuckerberg estaría esperando a finalizar mañana el roadshow con los inversores, que comenzó el lunes, 7 de mayo. Tras pasar por Nueva York, Boston o Chicago, aún debe parar en Kansas City o Denver para buscar futuros compradores.

2. ¿Puedo yo comprar esas acciones en España?

Los más de 30 bancos colocadores de la oferta de Facebook, liderados por Morgan Stanley, JP Morgan y Goldman Sachs, no permitirán a inversores particulares internacionales acudir a la OPV.

3. ¿Dónde va a cotizar?

En el Nasdaq, un mercado muy asociado a la imagen de Silicon Valley. Lo hará como el símbolo “FB”.

4. ¿ Qué precio tendrán los títulos?

En Wall Street esperan que la red social fije el precio definitivo mañana, jueves, esto es, un día antes del previsto debut bursátil. De momento, los últimos documentos presentados ante la SEC datan del martes, cuando estableció un rango de entre 34 y 38 dólares por acción. La horquilla anterior, establecida el 3 de mayo, era de 28 a 35 dólares. El precio medio, por tanto, pasa de 31,5 a 36 dólares, un 14% más.

5. ¿Por qué sube el precio?

Es una estrategia habitual de las compañías que lanzan una OPV. Al principio fijan un precio bajo para fomentar el interés de los potenciales compradores. Cuando comprueban que hay una fuerte demanda (Facebook ya registró la semana pasada exceso de suscriptores) suben el rango para enseñar al mercado la gran cantidad de interesados. Eso genera emoción, elevando de nuevo el número de compradores en este proceso circular. Hay empresas que revisan sus precios en dos ocasiones antes de presentar el definitivo. La red social, de momento, sólo lo ha hecho en una ocasión, y ha sido, tal y como se esperaba, una vez que está a punto de finalizar su roadshow.

6. ¿Cuánto recaudará a ese precio?

Podría llegar a ingresar hasta 14.744 millones de dólares, ya que sacará al mercado 332 millones de acciones (el 12,3% de la compañía). La cifra eclipsa a la de Google, la salida a bolsa de una tecnológica más importante hasta ahora, que ingresó 1.700 millones. Sólo dos compañías han recaudado cantidades más importantes: Visa (19.700 millones) y General Motors (1.800 millones).

7. ¿Y la valoración?

Es la mejor de las cifras: alcanzará entre 92.000 y 103.000 millones de dólares, lo que le convierte en la empresa de Internet más valiosa en el momento de salir a bolsa. El anterior récord correspondía también a Google, con 23.000 millones. La capitalización, que supera la suma combinada de HP y Dell, rivalizaría incluso con Amazon.com o Cisco Systems. Y, además, esta cifra puede aumentar. Y mucho. Según aseguraba la CNBC el martes por la noche, la red social podría elevar a 420 millones la oferta de acciones, un 25% más de lo anunciado, disparando la valoración a 185.000 millones de dólares.

8. ¿Qué tiene que ver en esas cifras la compra de Instagram?

La adquisición de esta aplicación fotográfica, que anunció Facebok en abril, forma parte del debate entre defensores y detractores, pues muchos estimaron que era sólo una forma de elevar el valor de cara a la OPV. Sin embargo, las autoridades de competencia de EEUU, que investigan un posible abuso de mercado, acaban de paralizar la operación durante 6 meses.

9. ¿Apoya el mercado estas cifras?

Quien las respalda, se basa en las operaciones en el mercado secundario, que abandonó en marzo. Allí alcanzó una valoración también superior a los 100.000 millones de dólares. Quien las critica, alega que el valor de mercado actual supone 99 veces sus ingresos del primer trimestre (1.060 millones) o 27 veces los anuales del año pasado (3.700 millones). Otro de los puntos en contra es la tensa relación que se espera entre Zuckerberg, el fundador de la red social, y Wall Street. Los inversores le recriminan que, durante las reuniones del roadshow, se presentara con una sudadera negra con capucha, una apariencia que tachan de inmadura. A otros encuentros, ni siquiera asistió, lo que el mercado se toma como una ofensa. Usan estos argumentos para aventurar que su gestión al frente de una cotizada será débil.

10. ¿Cuáles son las dudas del mercado?

Sobre todo, la capacidad de Facebook para generar ingresos por publicidad (el pilar de sus cuentas) a través de dispositivos móviles. La propia compañía ha asegurado que es su principal problema, y así lo dejó ver a todo el mercado ayer General Motors, que anunció que pondrá fin a su publicidad pagada en la red social por falta de efectividad y rentabilidad. Otros riesgos se refieren a las regulaciones de privacidad por parte del Gobierno de EEUU o a la volatilidad de la industria. Tampoco ha ayudado la declaración pública del popular inversor Warren Buffett, asegurando que no comprará acciones de Facebook, respetando su política de mantenerse alejado del sector tecnológico. Por último, el temor continuo (que dice descartar Buffett) es que la red social forme parte de otra nueva burbuja puntocom, a la que también habrían contribuido nombres como Zynga o Groupon.

El paro rompe ocho meses consecutivos de subidas

El paro registrado bajó en 6.632 personas el mes pasado, rompiendo así ocho meses de subidas.

El número de personas inscritas en los servicios públicos de empleo (antiguo Inem) bajó en 6.632 el mes pasado, rompiendo así ocho meses de subidas debido, sobre todo, al efecto Semana Santa. El dato, de todas formas, es mucho peor que el del año pasado, cuando el paro de abril bajó en más de 64.000 personas. De hecho, dentro de la serie histórica, iniciada en 2006, la caída del paro registrada en abril de este año es la menor de todas. En total, el paro registrado asciende a 4.744.235 españoles.
Abril suele ser un mes de descensos del desempleo. Solo en dos ocasiones ha subido el paro este mes: en 2008 y en 2009, cuando se registraron 37.542 y 39.478 desempleados más. La secretaria de Estado de Empleo, Engracia Hidalgo, ha subrayado que los datos del paro de abril siguen recogiendo "el impacto negativo de la marcha de la economía en el mercado de trabajo". Hidalgo recuerda que las previsiones del Gobierno apuntan a un aumento del paro en 2012 por efecto de la segunda recesión que vive la economía, con una "lenta recuperación" en los próximos años.

Paro según el sexo

Según los datos de Empleo, el paro ha bajado en abril entre los hombres y ha subido entre las mujeres, con 383 nuevas paradas (+0,02%), frente a un descenso del desempleo masculino de 7.015 parados (-0,3%), situándose el total de mujeres en paro en 2.379.468 y el de varones, en 2.364.767.

Paro por sectores

Por sectores, el paro ha disminuido en abril en tres de ellos, especialmente en los servicios, con 8.304 desempleados menos (-0,29%). En la construcción ha descendido en 1.388 personas (-0,17%) y en la agricultura se ha reducido en 1.241 desempleados (-0,7%). Por el contrario, en el colectivo sin empleo anterior ha crecido en 2.473 parados (+0,6%) y en la industria, en 1.828 desempleados (+0,34%).

Contratación

En cuanto a la contratación, en abril se han registrado en el antiguo Inem un total de 1.003.167 contratos, un 6% menos que en abril de 2011. De ellos, 913.044 eran temporales y 90.123 indefinidos, cifra equivalente al 8,98% del total y un 6,3% inferior a la del mismo mes de 2011.

Afiliados a la Seguridad Social

Por otro lado, el número de afiliados a la Seguridad Social sube en 16.549 personas respecto a marzo y sitúa el total de adscritos en 16.919.079, según el Ministerio de Empleo y Seguridad Social. Respecto a abril de 2011, la Seguridad Social ha perdido 555.122 ocupados (el 3,18% menos).
En el régimen general, el aumento mensual fue de 34.728 ocupados, el 0,26%, con lo que el régimen por cuenta ajena registra una media de 13.601.522 afiliados.
Las mayores subidas se produjeron en hostelería (49.603) y actividades administrativas y servicios auxiliares (2.507), mientras que los principales descensos fueron los de construcción (14.994), industria manufacturera (12.095) y administración pública (9.117).
Además, en el último mes 30.316 personas se dieron de alta en el nuevo sistema de empleados del hogar, con lo que alcanza la cifra de 120.950 afiliados. Debido a su próxima extinción, el régimen especial del hogar tuvo una caída de 24.258 afiliados en el último mes. Los últimos datos muestran que el 38% de los empleados del hogar se han pasado al régimen general.
En términos interanuales, los descensos en la afiliación más significativos se registraron en construcción (214.731), industria manufacturera (98.752), administración pública (56.543) y comercio (55.697).
En cambio, hubo aumentos en educación (16.082), actividades sanitarias y servicios sociales (8.008) y hostelería (800).
El secretario de Estado de la Seguridad Social, Tomás Burgos, ha señalado que el alza de afiliados en abril, que se produce por segundo mes consecutivo, es un "respiro" para el sistema. Burgos ha destacado el aumento de 6.474 autónomos en abril respecto a marzo y el hecho de que el número de empresas del conjunto de regímenes del sistema se incrementó en 11.427.
Los datos del paro registrado difieren de los de la Encuesta de Población Activa EPA, según la cual el número de parados se situó en 5.639.500 en el primer trimestre, porque utilizan diferentes métodos para calcular el desempleo.
El paro registrado se mide con registros administrativos de los Servicios Públicos de Empleo del Ministerio de Empleo y Seguridad Social, mientras que la EPA es una encuesta trimestral dirigida a las familias que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE) y que permite obtener datos de ocupados, parados e inactivos (ajenos al mercado laboral). Además, la EPA suministra información que permite comparar datos entre diferentes países europeos.