Yo alquilo, tú alquilas, él alquila; cada vez más hogares alquilan”.
Este podría ser un somerísimo resumen de lo que pasó en 2013 en el
mercado inmobiliario.
Con el grifo del crédito cerrado todavía a cal y canto y un clima de
fuerte inestabilidad laboral, la opción de arrendar una vivienda va
ganando adeptos desde el lado de la demanda.
Pero es que desde el de la oferta también se está detectando un
cambio importante de mentalidad, según coinciden todos los expertos
consultados. “A muchos propietarios que en su día adquirieron viviendas
como inversión no les ha quedado más remedio que poner el
inmueble en alquiler
ante la imposibilidad de vender por los precios que consideran
razonables”, recuerda Gustavo Rossi, presidente de la empresa de
intermediación Alquiler Seguro.
Unos y otros, caseros e inquilinos, se han ido dando cuenta con el
tiempo de las ventajas que puede ofrecer vivir de alquiler frente a
pagar una hipoteca, asegura Rossi, quien, no obstante, admite que ha
costado mucho que ambas partes modifiquen sus viejas costumbres. No ve,
eso sí, a corto ni a medio plazo un vuelco en el mercado español de
forma que su composición se asemeje al alemán, por ejemplo, donde más
del 60% de los hogares reside en régimen de arrendamiento y el resto son
propietarios. En España, el último dato oficial estima el arrendamiento
en un 17%, aunque el Censo de 2011 habla todavía de un 12%. “Aún así,
la media europea es del 30% y ese es un nivel que deberíamos ser capaces
de alcanzar en los próximos años, si no a nivel nacional, sí en las
grandes urbes”, explica el presidente de Alquiler Seguro. Con una
coyuntura económica en constante cambio, ¿
qué es más rentable comprar o alquilar? Pues, como suele ocurrir, no existe una respuesta única.
Para quienes tengan un inmueble y estén pensando en venderlo o sacarlo en
alquiler
dependerá de en qué momento lo adquirieron y si están pagando una
hipoteca o no por el mismo. Si lo compraron a partir del 2007-2008, con
el
estallido de la burbuja es evidente que hoy su casa
vale de promedio en torno a un 40% menos que cuando los precios tocaron
máximos (justo en esas fechas). De ahí que les resulte más interesante
arrendar. Si lo compraron antes de que empezaran a bajar los precios, es
obvio que la depreciación no será tan evidente, por lo que decidir
entre comprar o alquilar dependerá más del interés que tengan en
deshacerse de la casa o la necesidad de obtener réditos por ella. En
cualquier caso, lo más antieconómico, en opinión de los analistas, es
conservarla vacía, ya que en ese caso solo se asumen los gastos que
conlleva su propiedad (impuestos y comunidad) y su mantenimiento
(suministros y reparaciones).
¿
Qué rentabilidad ofrece el alquiler? No existe una
única manera de calcular la ganancia bruta del alquiler, pero el
consenso de los expertos está de acuerdo en hacerlo dividiendo el precio
medio de venta entre el alquiler que se paga por una casa de similares
características en el mismo barrio.
30 años de hipoteca, 41 de alquiler
También, se puede calcular qué
alquiler se debe
llegar a pedir por una casa, dividiendo su precio de venta entre 25
años. El Banco de España da como última cifra oficial el 4,6%, mientras
que la rentabilidad del bono a 10 años (que es la inversión de bajo
riesgo con la que se suele comparar al arrendamiento de vivienda) es
ahora del 3,8%. No hay, por tanto, ahora ningún producto financiero de
similar riesgo con una rentabilidad mejor, coinciden los portales
inmobiliarios.
¿Y para el inquilino? Un estudio reciente de Pisos.com ha comparado
todos los gastos que representa la compra de una vivienda con alquilarla
y estima que el ahorro promedio es de 80.000 euros. O dicho de otra
manera, teniendo en cuenta que cuando se adquiere una casa con hipoteca
hay que disponer de un 20% del precio final ahorrado, más destinar entre
otro 10% o 15% a los gastos en los que se incurre al formalizar la
operación (impuestos, notario, registro, gestoría, entre otros), el
alquiler supone un desembolso inicial bastante inferior y solo durante
el primer año habrá que sumar el coste de la fianza (ver gráfico
superior).
Con todas esas cifras, el análisis concluye que mientras en pagar la
vivienda
se tardarían 30 años (plazo de amortización contratado), desembolsando
el mismo dinero se podrían vivir hastas 41 años como inquilino.
Otra forma que tiene
Pisos.com de comparar la
relación entre la compra y el alquiler
es ver cuántos años de alquiler serían necesarios para contar con el
dinero que se necesita para dar la entrada de una casa y costear esos
gastos del primer año. Su análisis se ha efectuado con una vivienda de
98 metros cuadrados por la que el inquilino paga 593 euros de renta al
mes. Pues bien, después de ocho años residiendo en esa casa, se habrían
pagado 56.426 euros, con los que se podrían abonar el 20% de la entrada
de ese mismo piso más los gastos del primer año, si se adquiriera a un
precio 1754.616 euros.
El director del Gabinete de Estudios de Pisos.com, Manuel Gandarias, explica que el
alquiler
es una estupenda opción “siempre que se establezca como una medida
temporal o ligada a la movilidad del inquilino, aunque a largo plazo
(más de 10 años) no tendría tanto sentido”.
Gandarias admite, no obstante, que allí
donde la vivienda es más barata,
la diferencia entre comprar y alquilar es menos visible y, salvo que
las rentas que cobre el casero sean mucho más bajas que las cuotas
hipotecarias, interesará más comprar. Sin embargo, allí donde el precio
del metro cuadro es más elevado, será más fácil hacer frente al pago de
un alquiler. En esta misma idea incide la comparativa elaborada por
Idealista.com para CincoDías, en la que se han analizado los precios de
compraventa y las rentas medias de alquiler que se pagan en los
distintos distritos de
Madrid y Barcelona (ver tabla). La conclusión se repite para las dos grandes urbes, que es donde se concentra la mayor demanda de
alquiler de España.
En los
barrios más lujosos o con el precio de venta
de las casas más elevado, las diferencias entre comprar y arrendar son
más evidentes. Allí, sin duda, la opción más económica es alquilar. Es
el caso de San Martí o Sants en la Ciudad Condal o de los distritos de
Retiro y
Salamanca en Madrid. Los ahorros que se obtienen por ser inquilino en estas zonas frente a ser propietario oscilan del 14,8% al 20,1%.
En las
zonas de renta media o baja, donde el precio
de la vivienda se mantiene más ajustado, la compra de una casa resulta
más interesante que el alquiler. Son los casos de Sant Andreu, Gràcia y
Ciutat Vella en Barcelona o Villaverde, Vallecas, Tetuán y Carabanchel
en Madrid. Y todo esto, eso sí, teniendo en cuenta que no es fácil
comparar un producto tan heterogéneo como son las casas, ya que no hay
prácticamente dos iguales. Además, en estos números influye la oferta de
cada modalidad que existe en este momento. Fernando Encinar, jefe de
Estudios de Idealista.com, lo tiene claro: “una sociedad con más
alquiler es una sociedad mejor a nivel económico y laboral”.
La responsable de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, advierte que
en la actualidad entre el 60% y el 70% de las búsquedas de piso en
internet son para alquilar. Fruto de ello es que mientras los precios de
venta seguirán este año claramente a la baja, las rentas que se pagan
en Madrid y Barcelona se estabilizan y vuelven a subir. Todo un síntoma.
La actitud de caseros e inquilinos, claves del cambio
“Este 2014 será el año del alquiler”. Así de contundente se muestra la responsable de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio.
En su opinión, las últimas actuaciones legislativas han ido
encaminadas a potenciar este mercado y, por fin, empiezan a dar frutos.
No obstante, conviene recordar que sigue habiendo muchos inquilinos que
lo son “porque no les queda otro remedio”, ya que deben convivir con un
mercado laboral todavía en sus horas más bajas y un acceso al crédito
hipotecario casi imposible.
Aún así, también existen cada vez más caseros e inquilinos que han
desembarcado en el mercado de alquiler “y lo hacen para quedarse”,
resalta Gustavo Rossi, presidente de Alquiler Seguro. A ello ha
contribuido el cambio de actitud de arrendadores y arrendatarios. “Se
acabaron los caseros que pretenden cobrar por el alquiler lo mismo que
pagan ellos de hipoteca por ese piso que compraron como inversión y
ahora no logran vender, o aquellos otros que se resistían a hacer obras
en la casa para mejorar su estado, o que incluso pretendían cerrar una
de las habitaciones para impedir el acceso del inquilino a ella”,
explican en Alquiler Seguro. “Nosotros insistimos en que deben fijar una
renta que se adapte a la nueva realidad de los ingresos familiares, si
no lo hacen, no lograrán alquilar. Y deben procurar que el inquilino se
encuentre cómodo, se trata de la casa donde va a vivir, si es de su
agrado, la cuidará mejor”, enumera Rossi. Pero es que entre los
inquilinos también los hay que han dejado de pensar que arrendar es
tirar el dinero, porque no destinar tanto dinero a su vivienda como
exige en demasiadas ocasiones la compra les permite ahorrar o
simplemente destinar más recursos a consumo o formación. “Nosotros
siempre recomendamos a las familias que van a vivir de alquiler que
calculen si después de pagar la renta y el resto de sus gastos pueden
ahorrar un 10% de sus ingresos, entonces, el alquiler es equilibrado”,
insiste el presidente de Alquiler Seguro.
El jefe de Estudios de Idealista, Fernando Encinar, recuerda que los
países con mayor proporción de arrendamientos han soportado mejor la
crisis. No obstante, todos los expertos consultados coinciden en que se
puede y se debe hacer más desde los poderes públicos: mayor agilización
de los procesos de desahucio por impago de rentas e incentivos fiscales
tanto para caseros, como para los inquilinos. Quizás así se pueda
apuntalar este incremento de los inquilinos.
Articulo extraido de cincodias.com
