¿Cómo se llega a un desahucio?

La crisis ha provocado que miles de familias pierdan su vivienda por no poder hacer frente a los pagos. Desde el año 2007 se han disparado las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados que terminan en desahucio. Pero, ¿cuál es el procedimiento para llegar a echar a una familia de su casa? Y, ¿se puede evitar?

El cambio de ciclo económico trajo consigo a un invitado inesperado: el desahucio o desalojo de la vivienda. El elevado paro como consecuencia de la crisis y el sobreendeudamiento de los hogares provocaron un aumento de los impagos de los préstamos hipotecarios, que aún hoy siguen in crescendo. De repente muchas familias no podían afrontar los pagos de las cuotas hipotecarias o de los alquileres y los acreedores comenzaron a llamar a sus puertas. Los avisos pueden terminar en un procedimiento judicial para recuperar las cantidades adeudadas.
Desde el año 2007, las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados superan las 300.000, aunque en el tercer trimestre de 2011 se han reducido, según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Pero, ¿cuáles son los pasos de un proceso de ejecución?
1. Demanda
La entidad financiera decide reclamar judicialmente el cobro de un préstamo que le deben y que tiene la vivienda como garantía. El proceso se inicia con la presentación de una demanda ejecutiva por impago en el juzgado. Se le notifica la demanda al deudor en el domicilio indicado en la escritura con una copia de la misma, y se le da un plazo bien para que pague, bien para que se oponga a la demanda (los motivos de oposición están regulados). Si incumple el requerimiento de pago, se pasa a la fase de ejecución hipotecaria propiamente dicha.
2. Subasta
Primero, el banco pide al Registro de la Propiedad un certificado de cargas de la finca hipotecada y, después, el inmueble sale a subasta y su valor se toma de la tasación del bien efectuada para la concesión del préstamo. Existen dos vías. Por un lado, las subastas públicas que hace el juzgado, y por otro, a través de entidades especializadas. La convocatoria, una vez notificada al deudor, se realiza mediante anuncios de subasta que pueden colocarse en el tablón de anuncios del ayuntamiento, del Registro de la Propiedad o del propio juzgado. Hasta esa fecha, el deudor tiene la posibilidad de restablecer su préstamo pagando las cuotas vencidas.
Llegado el día señalado puede ocurrir que haya pujas por encima de los mínimos legales. En ese caso, la mejor puja se adjudica la propiedad. Si la subasta queda desierta, el banco tiene la posibilidad de quedarse el inmueble por el 50% del valor de tasación o el 60% si se trata de una vivienda habitual, según establece el artículo 2 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio.
3. Lanzamiento judicial
Una vez la propiedad de la casa pasa a nombre de la entidad o de un tercero, el deudor deja de ser el propietario y se le da un plazo para que abandone la vivienda. Si no lo hace, los funcionarios judiciales pueden pedir auxilio a la Policía para llevar a cabo el desalojo.
Técnicamente, un proceso de ejecución hipotecaria no es un desahucio, sino que simplemente el propietario de la vivienda deja de serlo. Pero en la práctica, supone tener que dejar la vivienda y algunas personas se quedan literalmente en la calle.
¿Es posible evitar una situación de desahucio? Desde hace un tiempo hay una intensa presión social y política para buscar una solución alternativa. Organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y algunos partidos políticos reclaman que la entrega del piso al banco termine con la responsabilidad hipotecaria. Es la llamada dación en pago. Aunque se aplica en algunos países, hoy por hoy en España depende de la buena voluntad de las entidades financieras. Está contemplada en la legislación española -artículo 140 de la Ley Hipotecaria-, pero no tienen la obligación de aceptarla por ley.
Desde la Asociación Española de Banca (ABE) defienden que las entidades tratan de negociar al máximo con sus clientes para resolver los problemas de pago, ofreciendo facilidades como por ejemplo periodos de carencia, antes de iniciar un proceso de ejecución del inmueble. Pero bancos y cajas tienen derecho a exigir el vencimiento anticipado.
Por su parte, el Gobierno va a anunciar algunas medidas para minimizar el impacto social de los desahucios. Una de las iniciativas, que ha consultado con las entidades financieras, es la de fijar un umbral de ingresos a partir del cual se exima de un desahucio. Otra, es que los consumidores puedan acogerse a la dación en pago, aunque la banca se muestra reacia y exige que de llegar a asumirse sea de forma voluntaria, según el presidente de la AEB, Miguel Martín. "Si el Gobierno impusiese esa medida de manera unilateral haría muco daño a las entidades, pero si se hiciese de manera voluntaria sí sería positivo", dijo.

Cerrojazo hipotecario: la banca sube los intereses mínimos al 4%

El suelo de las hipotecas, el tipo de interés mínimo que fijan las entidades financieras, reaparece con fuerza. Algunos bancos y cajas no se conforman con encarecer el coste de la financiación, sino que también se cubren las espaldas con suelos cercanos al 4% ante la nueva senda bajista que ha tomado el euríbor.

La banca se ha atrincherado a la hora de conceder hipotecas. A la prolongada restricción del crédito y el reciente encarecimiento de la mayoría de los préstamos, se suma de nuevo el temido suelo hipotecario. Es la cláusula, muchas veces desconocida por los clientes, que fija un tipo de interés mínimo al margen de la tasa real que marque el índice de referencia euríbor. Tras una temporada en la que saltó la polémica por varias sentencias pioneras que anulaban la aplicación de esta cláusula por considerarla abusiva, algunas entidades financieras han decidido darle un empujón para contrarrestar la nueva caída del euríbor. Además, una orden ministerial de transparencia bancaria del pasado mes de octubre legitima su inclusión en los contratos hipotecarios.
El tipo hipotecario por excelencia ha retomado la senda bajista tras el recorte del precio oficial del dinero por parte del Banco Central Europeo (BCE) y ya se sitúa en el 1,84% al cierre de enero. Antes de que el nuevo presidente de la autoridad monetaria Mario Draghi aplicara la primera rebaja de tipos el pasado mes de noviembre, el euríbor estaba por encima del 2,1%. Aunque la moderación del euríbor aún no es suficiente para abaratar las hipotecas, ya que la tasa sigue siendo superior a la del año pasado, las entidades financieras no quieren arriesgarse ante unas previsiones que apuntan a más caídas, dado que los expertos no descartan nuevas bajadas de tipos este año.
Varios bancos y cajas ya han tomado cartas en el asunto y no solo han optado por elevar los diferenciales que añaden al euríbor -el coste de la financiación casi se ha triplicado en algunos casos-, sino que también se han lanzado a subir el suelo hipotecario hasta rozar el 4%. Se blindan así de los vaivenes del euríbor, impidiendo que los hipotecados se beneficien de unos tipos bajos. Además, la alta remuneración de los depósitos para captar liquidez de los particulares les obliga a prestar menos y más caro para reducir sus balances de cara a cumplir con las exigencias de solvencia.
En los últimos seis meses, varias hipotecas han retocado sus condiciones. La 'Hipoteca bonificada' de Sabadell Atlántico ha pasado de tener un suelo del 3% al 3,75%. Además tiene un tipo fijo del 3,90% el primer año y euríbor + 1,40% después, con tres productos vinculados.
Por su parte, la que hace bien poco era una de las mejores ofertas del mercado, la 'Hipoteca Activo Plus' de ActivoBank, ha duplicado el suelo del 1,50% al 3%. Este movimiento al alza se une al fuerte aumento del diferencial sobre el euríbor hasta el 1,25% desde el 1,10% anterior, lejos del 0,49% que en 2011 le brindaba un puesto de honor entre las hipotecas más baratas del momento.
En el caso del producto 'Cambio de hipoteca' de Banco Popular, destinada a la subrogación, el interés mínimo ha subido del 3% al 3,50%. a 'Hipoteca joven' de Bancopopular-e también ha subido el suelo del 2,30% al 2,75%.
El suelo más alto lo tiene actualmente la hipoteca joven de Unnim, en el 4,25%.Pese a estar dirigida a los jóvenes, normalmente con más dificultades para acceder a la financiación, no ofrece muy buenas condiciones. Además del suelo, tiene un tipo fijo del 4,75% durante los primeros 24 meses de carencia y exige la contratación de seis productos.
Pero desde HelpMyCash.com, el portal especializado en finanzas personales que dispone de un comparador de hipotecas, señalan que algunas personas aseguran haber firmado suelos del 4,95% en Cajasol y del 5,30% en Banco Popular-