¿Cuándo llegará la ansiada recuperación de la vivienda?

La crisis de la vivienda en España se parece cada vez más al cuento de nunca acabar. Con una economía al borde de otra recesión, el sector inmobiliario dilata su ajuste y la ansiada recuperación se hace esperar. Los expertos retrasan la normalización del mercado hasta que mejore el empleo y se absorba el stock.

 

Todavía queda un largo camino para la remontada del sector inmobiliario en España. Mínimo tres años, auguran ahora los expertos más optimistas. La crisis se ha recrudecido y la situación ha empeorado. Con un galopante desempleo -cinco millones de parados-, serios problemas de financiación y un PIB que roza de nuevo la recesión, la vivienda se ha hundido más en el pozo a lo largo de este año. Cuando parecía que la situación no podía ir a peor, la realidad ha demostrado que no se sabe muy bien dónde está el fondo del ajuste. Pero una cosa está clara, cuanto más profundo se cae, más tiempo y esfuerzo se tarda en volver a ver la luz.

Allá por el año 2009 los expertos vaticinaban que la vivienda despertaría del coma en 2010 con una tímida recuperación que se intensificaría en 2011. Nadie esperaba que la Unión Europea se viera atrapada en una profunda crisis de deuda soberana que ha forzado el rescate de países como Grecia y la caída de Berlusconi en Italia. Apenas se preveía que un nuevo parón económico incluso en la locomotra alemana traería de nuevo vientos de recesión en la eurozona. En la recta final del año, España se encuentra de nuevo contra las cuerdas con su prima de riesgo disparada, sin liquidez en los bancos y presa de una elevada incertidumbre. Y si la economía no levanta cabeza, difícilmente lo hará el sector inmobiliario.

El departamento de análisis de Bankinter señala, en su último informe sobre mercado residencial, que aún faltan tres años de corrección en términos de demanda y precios hasta que la normalización haga acto de presencia a partir de 2014. De esta forma, retrasa un año la agonía del sector con respecto a sus anteriores previsiones, y advierte que nada cambiará hasta que no mejore el empleo. Según sus cálculos, la economía volverá a crear empleo neto a finales de 2012, momento a partir del cual el stock real, que la entidad cifra en 900.000 viviendas, comenzará a reducirse para en unos dos años reiniciar la construcción de nuevas promociones. Además, estima que queda una caída adicional de precios del 6%.

La agencia de calificación de riesgos Standard & Poor's apenas ve signos de recuperación con un excedente de viviendas que choca con una "demanda menguante", señala en un informe, donde además asegura que la caída de precios no ha tocado su fin y continuará en 2012. Euroconstruct, elaborado por el Instituto de Tecnología de la Construcción (ITEC), también prorroga un año la cura del sector de la construcción por culpa del desplome de la inversión en infraestructuras, que compensaba en parte la parálisis de la edificación. Apunta que el sector tocará suelo en 2012, cuando descenderá un 9%, y luego se estancará hasta 2014, un año más tarde de lo fijado hasta ahora.

La producción de viviendas está bajo mínimos. Las viviendas iniciadas registran caídas trimestrales del 24% y suman menos de 25.000 en la primera mitad del año, según datos de Fomento. Los visados alcanzan las 80.000 unidades frente a las 90.000 de 2010 y los 265.000 de 2008. Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, insiste en que "para que esto se recupere tiene que haber producción y, para que haya actividad, hay que acabar con el stock". Pero este año las ventas de inmuebles se han desplomado -en agosto registraron la mayor caída del año, del 38%, y en septiembre siguieron bajando un 28,2%, según el INE- y apenas se ha logrado drenar el exceso de oferta. Aunque Smerdou asegura que el stock "va por zonas" y se concentra sobre todo en la costa alicantina y murciana, mientras que en las grandes capitales como Madrid ya hay nuevas promociones en marcha.

El experto de Foro Consultores considera que no se venden viviendas porque hay tres problemas fundamentales: el paro, la economía y la falta de financiación. Y añade un cuarto: la confianza. "Si se ve todos los días en las noticias que los precios de la vivienda seguirán bajando, la gente espera", dice. Y añade: "En cuanto haya más confianza y mejoren los datos económicos, las ventas aumentarán". En esto tendrá un papel fundamental el nuevo gobierno del PP ganador de las elecciones generales del 20-N, así como la inversión extranjera en inmuebles una vez mejores la situación en Europa. Con todo, Smerdou cree que será en las grandes capitales y en las zonas consolidadas donde se iniciará antes la remontada.

Para José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Popeu Fabra, el principal lastre es la restricción del crédito. "En la situación en la que estamos no se puede esperar que la vivienda se recupere a corto plazo", afirma. Cree que este año se ha producido el ajuste más rápido de toda la crisis y que "ahora sí se nota la bajada de precios, una condición necesaria pero no suficiente si no hay crédito". A su juicio, "el sector seguirá renqueante varios años, incluso hasta 2015, siendo optimistas". Recuerda que la OCDE prevé tasas elevadas de paro en España hasta 2016 y que una bajada de precios de otro 10% seguirá siendo insuficiente mientras siga mermando la capacidad adquisitiva de las familias.

Alfonso Arnaiz, director del área de asesoramiento y gestión inmobiliaria de Arnaiz Consultores, afirma que no va a haber una remontada del sector inmobiliario "en un momento determinado, sino una lenta absorción del stock en determinadas localidades y un pausado reinicio de las actividades de promoción y construcción en las mismas". Pone como ejemplo Madrid, donde "se detecta una suave tensión compradora", según los datos que maneja. "Podría hablarse de una normalización del sector en un plazo mínimo de dos o tres años, siempre que se produzca a su vez una normalización de los mercados financieros", comenta.

 

Artur Mas sube tributos, impone el copago y baja el sueldo a los funcionarios

El presidente catalán, Artur Mas, hizo público ayer su plan para enderezar las cuentas públicas y cumplir con el objetivo de déficit en 2012. Para ello impondrá el copago farmacéutico, reducirá otra vez el sueldo a los funcionarios y aplicará una subida generalizada de tasas, con lo que obtendrá 1.000 millones adicionales.

Cataluña cerrará este año con un déficit del 2,6% del PIB regional, el doble de lo permitido por el Ejecutivo (1,3%). El presidente de la Generalitat, Artur Mas, se ha escudado en que este saldo negativo se ha debido en exclusiva a la herencia dejada por el tripartito y que su Ejecutivo está plenamente comprometido en reconducir esas cifras para cumplir lo establecido por el Estado en 2012.

Y para ello presentó ayer su hoja de ruta para alcanzar ese objetivo, que incluye un nuevo recorte en el salario a los funcionarios públicos (ya lo bajó una media del 5% en 2010), la instauración del copago farmacéutico (es la primera comunidad que lo impone de forma oficial) y una subida generalizada de tasas.

Cataluña espera recaudar 1.000 millones de euros adicionales en 2012, según reconoció ayer Mas, quién dejó abierta la puerta a la supresión de empleos públicos en 2012. "Es necesario atemperar los salarios de los funcionarios y reducir las infladas plantillas de determinados organismos públicos" señaló al término de la reunión del Consejo de Gobierno. "Algunos organismos tienen plantillas sobredimensionadas incluso en plena crisis y eso no tiene sentido. Si esos centros han perdido actividad por tener menos dinero no pueden mantener esas plantillas", remarcó.

Consciente de lo polémico de las declaraciones, el presidente catalán trató de matizarlas al asegurar que solo se hará en casos muy concretos. "Nuestra idea no es despedir gente, sino moderar las condiciones y salarios de los que están. Es una manera de repartir los sacrificios de una manera más justa", dijo.

El conjunto de medidas anunciadas ayer se enmarcan en lo que Mas denominó como "la segunda fase de ajuste" en Cataluña. La primera se produjo apenas hace seis meses cuando la Generalitat presentó un prepuesto autonómico con un recorte de gasto del 10%. Ese ajuste provocó numerosas protestas y manifestaciones que, sin embargo, no han tenido su reflejo en las elecciones del 20-N, si no más bien todo lo contrario. De hecho, CiU superó por primera vez en unos comicios nacionales al PSC, lo que le sirve de aval a Mas para profundizar en los ajustes. "El pasado domingo no pedíamos ningún aplauso, pero la gente entendió que el ajuste lo hacemos para llegar a una situación mejor entre todos", remarcó.

El presidente catalán aclaró que el ajuste se hará por dos vías: por la reducción del gasto y por la vía de los ingresos, en la que se incluyen la instauración del copago sanitario y subidas generalizadas de tasas. Entre estas últimas destacan el incremento del canon del agua, de los títulos del transporte público en el área metropolitana de Barcelona o de las tasas universitarias.

Mas insistió ayer en que ninguna de esas medidas cruza "las líneas rojas" que ponen en peligro el Estado de Bienestar e insistió en rechazar que se instaure un copago farmacéutico. "Se trata de una barrera disuasoria para moderar el consumo de medicamentos que no sean estrictamente necesarios para los usuarios", recalcó.

El vicepresidente de la Central Sindical Independiente y de Funcionarios (CSIF), Miguel Borra, pidió ayer a la Generalitat catalana "que elimine duplicidades y miles de empresas públicas" antes de recortar el salario a los funcionarios o despedir a empleados públicos.

 

La crisis económica 'logra' que el 16% de los hogares viva en alquiler

Buenas noticias, aunque según se mire. Por fin parece que el arrendamiento de viviendas empieza a ganar protagonismo entre las familias españolas. Frente al gusto casi universal por acceder a una casa en régimen de propiedad, cada día más españoles se decantan por vivir de alquiler. Pero ¿estos nuevos inquilinos lo son por convicción o por necesidad?

Las cifras no entran a valorarlo, pero los expertos no dudan: la crisis es la principal culpable de esta realidad. La encuesta continua de presupuestos familiares (ECPF) que elabora el INE acaba de poner cara a ese aumento. En 2006, en plena burbuja inmobiliaria, el porcentaje de familias que residía en una casa de su propiedad era del 81,30%, el más alto de Europa, y apenas un 13,56% lo hacía en un piso de alquiler. A finales de 2010, último dato disponible, el INE constata cómo los propietarios se han reducido al 78,39% de los hogares y quienes optan por el arrendamiento representan ya el 16,09% del total.  Las otras modalidades del régimen de tenencia de los inmuebles (fruto de cesiones, por ejemplo) se mantienen estables sobre el 5% del parque.

Renta básica y SPA
A pesar de este aumento, España, junto con Italia y Grecia, continúa siendo uno de los países con menos tradición de alquiler. El promedio de la Unión Europea se sitúa en torno al 40%, si bien hay países como Alemania donde la tendencia ahora es justo la contraria. Los alemanes, que hace muy pocos años se decantaban mayoritariamente por ser arrendatarios (su mercado de alquiler llegó a representar el 60%), parecen estar evolucionando hacia un modelo más equilibrado con las casas en propiedad.

El Gobierno español se había puesto como objetivo alcanzar el 20% de alquileres en el año 2020, con lo que este sensible aumento, aunque sea achacable a la crisis, hace pensar que esa cifra es alcanzable. Y lo cierto es que aunque los resultados no hayan sido siempre los esperados, desde 2004 se han puesto en marcha distintas iniciativas para fomentar el arrendamiento de pisos.

Por orden cronológico, la primera fue la creación de la Sociedad Pública de Alquiler, el aumento de las subvenciones para pisos de protección oficial dentro del Plan cuatrienal de Vivienda, la puesta en marcha de la renta básica de emancipación y la recuperación de la deducción fiscal del alquiler con el fin de equipararla a la desgravación por adquisición.

¿Quién inició la burbuja inmobiliaria?

Durante el primer bloque del cara a cara entre los candidatos del PSOE y el PP a la presidencia del Gobierno, dedicado a la economía y el empleo, Alfredo Pérez Rubalcaba y Mariano Rajoy hablaron de pasada del sector inmobiliario. Pero no para detallar sus propuestas para atajar la profunda crisis que atraviesa la vivienda en España, sino para echarse en cara la responsabilidad de la burbuja inmobiliaria.
Sacó el tema el líder socialista al referirse a la abultada deuda de los bancos y los activos tóxicos. Rubalcaba afirmó que los bancos no prestan porque deben mucho, y atribuyó ese endeudamiento a la burbuja inmobiliaria que, a su juicio, creó el PP. Rubalcaba admitió que el PSOE tardó en pinchar la burbuja, pero insistió en que fueron los gobiernos populares quienes alimentaron la especulación con la ley de liberalización del suelo de 1998.

Fue un dardo que no tardó en devolver el líder conservador con una batería de cifras sobre la desaforada construcción en la época del 'boom'. "Dice que la burbuja inmobiliaria la inició el PP. Pero los años que más viviendas se iniciaron fueron 2006, 2005 y 2004", con José Luis Rodríguez Zapatero en el poder, respondió Rajoy. "No se excusen y asuman su responsabilidad", incidió, asegurando que el PSOE "no hizo nada contra la especulación y se ha limitado a echar la culpa a los demás".

Comenzaba un rifi-rafe intercalado entre otros temas fundamentales como el paro, la prestación por desempleo, las pensiones y la corrección del déficit. De nuevo Rubalcaba cargaba contra Rajoy y señalaba que "por cierto, las casas de 2005 se empezaron a construir en 2002", con José María Aznar como presidente del Gobierno. Y añadió: "lo que no hay que hacer es volver a las deducciones de vivienda por encima de los 30.000 euros porque es cebar la bomba inmobiliaria". El candidato socialista criticó que Rajoy quiera rescatar la desgravación por compra habitual o prorrogar el IVA superreducido al 4%, así como bajar el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Para Rajoy, los socialistas no pueden dar lecciones cuando han hecho una serie de medidas que ni siquiera llevaban en su programa, como subir el IVA o limitar la desgravación por compra de vivienda.

El origen de la burbuja

Pero más allá de las acusaciones y reproches electoralistas, ¿quién es realmente responsable de la burbuja inmobiliaria? ¿Cómo se gestó el monstruo que dificultaría años después el acceso a una vivienda? Cabe destacar que las causas son muchas y han surgido tanto en los gobiernos del PSOE como en los gobiernos del PP, e incluso en la época de UCD con Adolfo Suárez. Desde la introducción de las deducciones fiscales por adquisición de casas, hasta la bajada de los tipos de interés que motivó el endeudamiento, pasando por la especulación que infló los precios. El que fue el motor del crecimiento económico español durante años ha salido caro. Se construyeron miles de casas que ahora no se pueden pagar y permanecen vacías en stock sin ver la luz al final del túnel. Un valor que se creía de futuro y que ha llevado a la ruina a miles de familias y empresas. Ahora puede que muchos ciudadanos nunca puedan tener un inmueble en propiedad.

Fue en 1979 cuando arrancó la deducción por compra de vivienda. El socialdemócrata Francisco Fernández Ordóñez, ministro de Suárez, hizo una reforma fiscal que supuso el nacimiento del IRPF y estableció la deducción en el 15% para la adquisición de sucesivas viviendas habituales. En 1991, con Felipe González en el Ejecutivo desde el 82, se creó la posibilidad de deducir por las cuentas vivienda. En el 98, una reforma de más calado eliminó la deducción más allá de la primera vivienda e introdujo un límite fijo en la base de deducción, que era de 1.500.000 de las antiguas pesetas. Ahora es de 9.015 euros. El coste fiscal para el Estado pasó de casi 230 millones en 1980 a más de 6.000 millones en 2007. Pero el efecto era multiplicador sobre los ingresos que generaba la compra de pisos.

Pero no solo el beneficio fiscal estimuló las decisiones de inversión en vivienda. También el ciclo de expansión económica y el recorte de los tipos de interés por parte del Banco de España con la integración en el euro, del 11% en 1995 al 3,5% entre 2003 y 2005, lo que rebajó los intereses hipotecarios y animó al endeudamiento para poder ser propietario. Las entidades bancarias apenas discriminaban a la hora de dar hipotecas incluso por encima del 100%. El menor coste de la financiación disparó la demanda y la deuda hipotecaria, a lo que la oferta respondió con más viviendas -se llegaron a construir más de 700.000 inmuebles anuales- y subidas de precios. La liberalización del suelo en el 98 impulsó la urbanización y echó más leña al fuego. Poco a poco los especuladores hacían su agosto y la sobrevaloración ganaba terreno. Ya en 2002 el Banco de España alertaba sobre ella.

No está claro en qué año exacto pudo surgir la burbuja, pero sí que se extendió hasta agosto de 2007, con subidas de precios sostenidas que incluso alcanzaron el 30% anual, según datos de idealista.com, y que un reciente informe de Bruselas cifra en un 155% entre 1995 y 2007.
Todo contribuyó a un cocktail que terminó por estallar a comienzos de 2008 con una brusca caída de la demanda, de la producción y de los precios. Unido a otros factores como la falta de financiación, la economía, cada vez más deteriorada, es incapaz de absorber el exceso de viviendas sin vender y el ajuste está lejos de finalizar. Texto extraido de www.cincodias.com

Apple investiga si un sistema acorta la vida de la batería del iPhone 4S

Un fallo en el sistema de localización de iOS 5 capaz de detectar el cambio de zona horaria podría ser la causa que acorta la vida de la batería del nuevo iPhone 4S de Apple, según ha revelado el diario británico The Guardian. Al parecer, muchos usuarios se han quejado a la compañía de la manzana por el rápido consumo de la batería de su último smartphone pese a desactivar el sistema de reconocimiento por voz, Siri, o los servicios de localización incorporados en el terminal.

El problema, que llega apenas tres semanas después del lanzamiento del terminal, parece estar en una herramienta, denominada Setting Time Zone, que se encarga de determinar automáticamente la hora del sitio donde se encuentra el propietario del iPhone 4S y de detectar cuándo se desplaza a otra zona horaria para ajustar el reloj del terminal. Según el citado periódico, lo que ocurre es que el sistema sigue funcionando incluso cuando el usuario no se ha desplazado a otra zona horaria diferente y el móvil, que estaría comunicándose con las torres de telefonía para determinar la ubicación exacta del teléfono, consume batería en ese proceso.

Apple no ha hecho ningún comentario oficial sobre este asunto. Es más, defiende que el nuevo terminal está preparado para la última versión del sistema operativo iOS 5 y que su autonomía es de entre ocho y 14 horas, dependiendo del uso. Sin embargo, el rotativo británico asegura que ingenieros de la compañía se han puesto en contacto con clientes que han denunciado el problema para encontrar una solución. En idownblog explican que desactivando esa funcionalidad se alivia el problema, aunque la mejora no siempre es notable.

Mientras se resuelve el problema, que algunos medios ya han empezado a comparar con el sufrido por la antena de su antecesor, el iPhone 4, la web tecnológica Eweekeurope señala que lo que sí ha dejado caer Apple con el registro de dos patentes es que en el futuro podría empezar a utilizar baterías con combustible de hidrógeno para alimentar los teléfonos. Un cambio que alargaría precisamente la autonomía del iPhone al tiempo que reduciría los tiempos de carga.